注册公司是创业者必须面对的任务之一。虽然这个过程可能会有些复杂，但是只有完成这个过程，你的企业才能够合法地运营。接下来，主页将带大家认识房地产企业做账流程，并将相对应的解决措施告诉大家，希望可以帮助大家减轻一些烦恼。

由于房地产开发企业的业务流程与税收操作的特殊性，其会计核算和税务处理极其复杂。在这里，我根据房地产开发企的业务阶段用分录展示如何核算和税务处理，今天分享房地产开发企业的设立和拿地阶段的分录及涉税情况。

文章内容包括：

1.房地产开发企业资质条件

2.股东投资及开办费会计分录及涉税事项

3.取得土地环节会计分录及涉税事项

4.拆迁补偿会计分录及涉税事项

5.案例模拟

一、房地产开发企业资质条件

一级资质

1. 注册资本不低于5000万元。

2. 从事房地产开发经营5年。

3. 近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。

4. 连续5年建筑工程质量合格率达100%。

5. 上一年房屋建筑施工面积15万平方米，或者完成与此相当的房地产开发投资额。

6. 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人。

7. 工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级职称。

8. 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。

9. 未发生过重大工程质量事故。

二级资质

1. 注册资本不低于2000万元。

2. 从事房地产开发经营3年。

3. 近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。

4. 连续3年建筑工程质量合格率达100%。

5. 上一年房屋建筑施工面积10万平方米，或者完成与此相当的房地产开发投资额。

6. 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人。

7. 工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级职称。

8. 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。

9. 未发生过重大工程质量事故。

三级资质

1. 注册资本不低于800万元。

2. 从事房地产开发经营2年。

3. 房屋建筑面积累计竣工5万平方米，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。

4. 连续2年建筑工程质量合格率达100%。

5. 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人。

6. 工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级职称。

7. 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。

8. 未发生过重大工程质量事故。

四级资质

1. 注册资本不低于100万元。

2. 从事房地产开发经营1年。

3. 已竣工的建筑工程质量合格率达100%。

4. 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于4人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人。

5. 工程技术负责人具有相应专业中级职称，财务负责人具有相应专业初级职称，配有专业统计人员。

6. 商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。

7. 未发生过重大工程质量事故。

二、股东投资会计分录及涉税事项

1. 货币资金出资

会计分录：

借：银行存款

贷：实收资本 - 股东名称

贷：资本公积 - 资本溢价

此时房地产开发企业应在工商登记手续办理完毕后，依据银行加盖受理章的现金缴款单金额把出资人的出资先转入临时账户，待公司成立后开立基本存款账户，由临时账户转入基本账户。

分录：

借：银行存款-某银行（基本户）

贷：银行存款-某银行（临时户）

涉税事项：根据《中华人民共和国印花税法》，营业账簿按照实收资本（股本）、资本公积合计金额的万分之二点五缴纳印花税 。

会计分录

借：税金及附加

贷：应交税费-应交印花税

2. 以房地产、土地使用权、固定资产、存货、知识产权出资，取得增值税专用发票

会计分录：

借：固定资产 - 具体资产名称

借：开发成本

借：投资性房地产

借：存货

借：无形资产等

借：应交税费 - 应交增值税（进项税额）

贷：实收资本 - 股东名称

贷：资本公积 - 资本溢价

涉税事项：

股东方：

涉及增值税及附加税费，一般纳税人销售自己使用过的固定资产，按照适用税率征收增值税（符合简易计税条件的除外） ；存货投资所得税和增值税视同销售确认收入结转成本；知识产权转移涉及增值税

土地增值税，房地产投资视同销售计算缴纳土地增值税；

企业所得税，视同销售确认资产转让所得，并入应纳税所得额缴纳企业所得税 ；

印花税：办理产权转移，需要按照产权转移书据缴纳印花税

被投资企业：

取得符合规定的增值税专用发票可以抵扣进项税额；

涉及印花税、企业所得税、契税

涉税风险：固定资产评估价值需合理，避免高估或低估导致税务风险和股东纠纷；资产产权转移手续需及时办理，否则影响资产权属和企业权益。

3. 股权投资

会计分录：

借：长期股权投资 - 被投资单位名称

贷：实收资本 - 股东名称

贷：资本公积 - 资本溢价

涉税事项：

股东方：涉及股权转让所得税，转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得，缴纳企业所得税（个人股东缴纳个人所得税） ；印花税，按照产权转移书据，按所载金额的万分之五贴花 。

被投资企业：印花税

4.开办费

案例：房开企业筹办期发生广宣费5万，招待费5万，其他费用10万

会计分录：

借：管理费用-开办费 （可税前扣除）18万

借：管理费用-开办费（需纳税调整）2万

贷：银行存款20万

税务事项：

税法未明确开办费作为长期待摊费用，国税函2009年98号，企业可在开始经营之日当年一次性扣除。对新设立房地产开发企业，开办费优先考虑计入字开始生产经营年度一次性扣除，因为企业从事生产经营之前的筹办活动期间发生的开办费支出，不得计算当期的亏损。

三、取得土地环节会计分录及涉税事项

1. 竞拍取得土地

案例：谋房地产开发公司竞拍时支付保证金5000万元，土地拍卖佣金20万，取得招拍挂方式的1万平方米的土地，保证金抵缴纳土地出让金，另外缴纳出让金7000万，契税3%

会计分录：

支付竞拍保证金

借：其他应收款-竞拍保证金5000

贷：银行存款5000

支付佣金

借：开发成本-土地征用及拆迁费-土地征用费20

贷：银行存款20

支付土地出让金

借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费（土地出让金）12000

贷：银行存款7000

贷：其他应收款-竞拍保证金5000

计算缴纳契税印花税

借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 （契税）360

借：税金及附加-印花税6

贷：银行存款366

涉税事项：

契税：以土地成交价格为计税依据，按照当地规定的契税税率（一般3% - 5%）缴纳契税 ；

印花税：按照土地出让合同金额的万分之五缴纳印花税 ；

耕地占用税，如果涉及耕地占用需缴纳

土地入库后，政府以财政支持方式给予房地产开发企业补助3000万元，用于回迁房建设，回迁房无偿交付动迁户（这里账务处理有多种，最终以当地税务局为准）

会计分录：

借：银行存款3000

贷：其他应付款-拆迁补偿费3000

政府通过土地出让金返还形式支付给房地产开发企业，然后政府无偿交付给拆迁户，应视同销售缴纳增值税。

预缴增值税82.57万（3000/1.09*3%）

借：应交税费-预缴增值税82.57

贷：银行存款82.57

完工交付房屋时

借：其他应付款-拆迁补偿费3000

贷：主营业务收入2752.29

贷：应交税费-应交增值税（销项税额）247.71

同时房地产开发企业扣除土地成本而减少的销售额需要进行会计处理，如果回迁房补助费土地出让金为981万

则会计分录

借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）81

贷：开发成本（营业外收入）81

税务事项：账务处理影响增值税、企业所得税、土地增值税，如果土地出让金返还款大于拆迁补偿款，那么通过采用收到土地出让金返还款时借记营业外收入，支付拆迁补偿费时借记营业外支出，这种方式有利于降低土地增值税。反之，如果土地出让金返还款小于拆迁补偿款，采用计入负债，可以增加土地增值税的加计扣除，从而降低税费。

2. 接受土地使用权投资

会计分录：

借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 土地投资

贷：实收资本 - 股东名称

资本公积 - 资本溢价

涉税事项：

投资方：同固定资产投资涉及的土地增值税、企业所得税、增值税（视同销售）等；

被投资方：缴纳契税（计税依据为土地的公允价值）和印花税（按合同金额万分之五）

案例：某房地产开发企业注册资本1000万，同年甲公司以其拥有的土地使用权5万平方米投入房地产开发企业，土地评估价3000万，房地产开发企业增资2000万，房地产开发企业支付600万将甲公司的建筑拆除，土地性质变为住宅用地，补交土地出让金500万。假设契税3%

会计分录

借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费（土地转让费）3000

贷：实收资本2000

贷：资本公积1000

拆除建筑物

借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费（拆迁补偿费）600

贷：银行存款600

补交土地出让金

借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费（土地变性费）500

贷：银行存款500

补交契税（3000 600 300）*3%=117万

借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费（契税）117

贷：银行存款117

3. 在建收购取得土地

分为两种，一种通过收购其他公司股权获得该公司开发的在建项目，但股权收购成本不能在计算土地增值税和企业所得税前扣除；二种土地或在建项目转让，收购价款可以在开发产品出售时扣除，但前期投入多，税务风险大，税负高。

房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。

假设收购在建工程价格为3000万元，已支付2000万元，剩余1000万元于半年后支付。

会计分录：

借：开发成本 - 在建工程收购3000

贷：银行存款 2000

应付账款 1000

涉税事项：

转让方：涉及增值税（一般计税或简易计税）、土地增值税、企业所得税、印花税等；

收购方：缴纳契税（按收购价格计税）和印花税（按合同金额万分之五） 。

4. 自有土地用于开发

假设自有土地账面价值1000万元

会计分录：

借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 自有土地1000

贷：无形资产 - 土地使用权 1000

- 涉税事项：无新产生的税款，但需准确核算土地成本，避免成本核算错误导致税务风险。

四、拆迁补偿费会计分录及税务事项

1. 货币补偿

假设支付货币补偿款300万元。

会计分录：

借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 拆迁补偿费300

贷：银行存款 300

税务事项：拆迁户取得的拆迁补偿款，免征个人所得税；企业支付的货币补偿款可以计入开发成本，在计算土地增值税和企业所得税时扣除 。

2. 产权调换

假设用于产权调换的房屋成本为2000万元，市场公允价值为4000万元。

会计分录：

借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 产权调换（按公允价值） 4000

贷：开发产品 2000

贷：主营业务收入2000（公允价值与成本差额）

税务事项：

房地产拆迁补偿实行调换方式，即拆一还一的补偿方式，从实质上看，属于以自己的开发产品抵偿债务的行为，视同销售，应缴纳增值税和计算土地增值税。因此企业视同销售缴纳增值税、土地增值税（按视同销售价格计算收入）、企业所得税；

拆迁户取得安置房暂不征收个人所得税；企业支付的相关成本可在计算土地增值税和企业所得税时扣除 。

契税：被拆迁户取得的与拆迁面积相等的房屋，免征契税。

3. 政策性搬迁

假设收到政府搬迁补偿款3000万元，搬迁支出1800万元，

会计分录：

收到补偿款：

借：银行存款 3000

贷：专项应付款 3000

发生搬迁支出：

借：专项应付款 1800

贷：银行存款 1800

搬迁完成，结余款项：

借：专项应付款 1200

贷：资本公积 1200

税务事项：

企业在符合条件的政策性搬迁中，搬迁收入扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得，在搬迁完成年度计入应纳税所得额计算缴纳企业所得税 ；

增值税方面，符合条件的政策性搬迁补偿收入不征收增值税 。

土地增值税：因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。

4.作价补偿方式的税务处理

按照证政府规定的标准支付的拆迁补偿费，可计入土地增值税的扣除项目金额，但以补偿商品房的方式履行协议，可能在会计处理上按债务重组处理。

五、案例模拟

假设A房地产开发企业，新注册成立，股东以货币资金投资1000万元，以固定资产（房产）投资，房产评估价值500万元（原值400万元，已提折旧50万元） 。企业通过竞拍取得土地，土地出让金1500万元，契税税率4%。同时，在项目开发过程中，支付货币拆迁补偿款200万元。

1. 股东投资

货币资金投资：

借：银行存款 1000

贷：实收资本 - 股东1000

缴纳印花税：（1000×0.025% ） = 0.25万元

借：税金及附加 0.25

贷：银行存款 0.25

固定资产投资：

股东方

视同销售缴纳增值税（假设适用简易计税，征收率5%）：500÷(1 5% )×5% ≈ 23.81万元

借：固定资产清理 350

借：累计折旧 50

贷：固定资产 400

借：长期股权投资 - A企业 500

贷：固定资产清理 350

应交税费 - 简易计税 23.81

资产处置损益 126.19

A房产企业分录：

借：固定资产 - 房产 500

借：应交税费 - 应交增值税（进项税额） 23.81

贷：实收资本 - 股东500

资本公积 - 资本溢价 23.81

2. 取得土地

契税：1500×4% = 60万元

借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 土地出让金 1500

贷：银行存款 1500

借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 契税 60

贷：银行存款 60

缴纳印花税：1500×0.05% = 0.75万元

借：税金及附加 0.75

贷：银行存款 0.75

3. 拆迁补偿

借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 货币补偿 200

贷：银行存款 200

注册公司是建立企业声誉和品牌形象的基石。看完本文，相信你已经对房地产企业做账流程有所了解，并知道如何处理它了。如果之后再遇到类似的事情，不妨试试主页推荐的方法去处理。